Le tabelle millesimali del condominio: cosa bisogna sapere per difendersi da ripartizioni di spese non dovute.
Il condominio è divenuto sempre di più una voce di spesa che incide pesantemente sul bilancio delle famiglie, talvolta quanto e più di un canone di affitto.
Gli ultimi interventi legislativi, nel tentativo di dare ordine e regole nella vita delle comunità condominiali, sia nei rapporti tra condomini sia rispetto a soggetti esterni , specie in quelle realtà che sono composte da numerose unità immobiliari con diversificate destinazioni urbanistiche (appartamenti per civile abitazione, uffici, locali commerciali ecc.), hanno introdotte significative innovazioni.
Una di queste novità riguarda l’approvazione e l’applicazione delle tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari.
Le fonti normative di riferimento sono l’art. 1118 c.c. (il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene); l’art. 1138 c c. ( quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione) ; l’art. 68 disp. att. c. c. ( il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio) e l’art. 69 disp. att. c.c. ( regole per la rettifica e modifica delle tabelle millesimali).
Quando si acquista un appartamento facente parte di un edificio condominiale con almeno dieci unità abitative di norma al contratto di compravendita deve essere allegato il regolamento condominiale che a sua volta deve essere corredato dalle tabelle millesimali. Infatti, le tabelle millesimali rappresentano un allegato del regolamento. Il valore dei millesimi non muta con le successive compravendite, ma rimane inalterato, fatti salvi i casi di rettifica o modifica, di cui parleremo.
Tuttavia può capitare che, al momento dell’acquisto, non siano ancora state redatte le tabelle che, dovranno essere approvate successivamente dall’assemblea e poi allegate al regolamento condominiale.
Chiunque si appresta ad acquistare un appartamento in un palazzo condominiale deve accertarsi che sia allegato il regolamento condominiale corredato dalle tabelle millesimali.
Prima della riforma del 2012 ( L. 220/2012) nel caso che tabelle millesimali non fossero già state allegate al regolamento di origine, esse potevano essere approvate e/o successivamente modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 2° comma cod. civ. ( deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edifici).
Nel regime introdotto con la novella del 2012 tanto l’approvazione che la modifica delle tabelle millesimali richiedono l’unanimità ,pena la nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto: trattandosi di nullità assoluta essa può essere fatta valere anche successivamente al termine perentorio di trenta giorni previsto per le impugnazioni delle delibere assembleari.
Questa regola ha come conseguenza che spesso in molti condomini vengono applicate tabelle millesimali che non sono legittime in quanto non sono state approvate all’unanimità.
Assai più grave è la circostanza, anch’essa frequente, di tabelle millesimali che non hanno mai avuto alcuna approvazione, neppure a maggioranza, e vengano applicate di fatto, secondo ripartizioni ed attribuzioni elaborate con criteri equitativi dai primi condomini insediati o da amministratori sbrigativi e via via applicate a tutti coloro che si sono trovati ad acquistare o affittare unità immobiliari in quell’edificio.
Anche prima dell’introduzione della nuova disciplina, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non possono avvenire mai per “ facta concludentia” essendo sempre necessaria la forma scritta “ ad substantiam” prevista per il regolamento di condominio, sia che ne costituiscano un allegato, sia che costituiscano un atto separato.
Statuisce la Suprema Corte che “se è vero che le tabelle possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, non è vero che, anche in caso di approvazione delle sole tabelle, non vadano rispettate le norme in tema di forma del regolamento sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto approvativo costituito da delibera dell’assemblea, che debbono rivestire la forma scritta ad substantiam”. (Cass. SS. UU. n. 18477 del 9 agosto 2010; Cass. n. 26042 del 15 ottobre 2019; da ultimo Trib. Torre Annunziata 21/09/2020).
In definitiva è sempre consigliabile chiedere all’amministratore del condominio copia delle tabelle millesimali e la delibera assembleare che ne documenti l’approvazione e ne legittima l’applicazione , con l’avvertenza che l’eventuale c. d. approvazione che sia avvenuta per “ facta concludentia” ( cioè per essere state applicate nel corso degli anni ,fin da quanto il condominio è sorto) è totalmente illegittima e rende le tabelle applicate un atto arbitrario e non dovuti i relativi canoni condominiali nella misura imputata.
Allo stesso modo sono illegittime e la loro applicazione è arbitraria tutte le tabelle millesimali approvate con maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini ( dopo il 2012).
In ogni caso anche per quelle tabelle millesimali approvate a maggioranza qualificata prima del 2012 vale la pena chiedere il verbale dell’assemblea che le ha approvate per verificarne la regolarità.