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Il convegno, organizzato dalla  Scuola Forense “Avv. G. Marchetti” presso il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Marsala, diretta dall’Avv. Corrado Di Girolamo, tratterà un’argomento di grande attualità, ovvero l’entrata in vigore del nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza ( D.Lgs. 14/2019).I lavori saranno moderati dall’Avv. Corrado Di Girolamo e focalizzeranno alcuni profili innovativi quali gli indicatori dell’insolvenza, l’importanza del ruolo delle banche nel superamento delle “crisi”  ed il sovra-indebitamento del consumatore

Le tabelle millesimali del condominio: cosa bisogna sapere per difendersi da ripartizioni di spese non dovute.
Il condominio è divenuto sempre di più una voce di spesa che incide pesantemente sul bilancio delle famiglie, talvolta quanto e più di un canone di affitto.
Gli ultimi interventi legislativi, nel tentativo di dare ordine e regole nella vita delle comunità condominiali, sia nei rapporti tra condomini sia rispetto a soggetti esterni , specie in quelle realtà che sono composte da numerose unità immobiliari con diversificate destinazioni urbanistiche (appartamenti per civile abitazione, uffici, locali commerciali ecc.), hanno introdotte significative innovazioni.
Una di queste novità riguarda l’approvazione e l’applicazione delle tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari.
Le fonti normative di riferimento sono l’art. 1118 c.c. (il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene); l’art. 1138 c c. ( quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione) ; l’art. 68 disp. att. c. c. ( il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio) e l’art. 69 disp. att. c.c. ( regole per la rettifica e modifica delle tabelle millesimali).
Quando si acquista un appartamento facente parte di un edificio condominiale con almeno dieci unità abitative di norma al contratto di compravendita deve essere allegato il regolamento condominiale che a sua volta deve essere corredato dalle tabelle millesimali. Infatti, le tabelle millesimali rappresentano un allegato del regolamento. Il valore dei millesimi non muta con le successive compravendite, ma rimane inalterato, fatti salvi i casi di rettifica o modifica, di cui parleremo.
Tuttavia può capitare che, al momento dell’acquisto, non siano ancora state redatte le tabelle che, dovranno essere approvate successivamente dall’assemblea e poi allegate al regolamento condominiale.
Chiunque si appresta ad acquistare un appartamento in un palazzo condominiale deve accertarsi che sia allegato il regolamento condominiale corredato dalle tabelle millesimali.
Prima della riforma del 2012 ( L. 220/2012) nel caso che tabelle millesimali non fossero già state allegate al regolamento di origine, esse potevano essere approvate e/o successivamente modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 2° comma cod. civ. ( deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edifici).
Nel regime introdotto con la novella del 2012 tanto l’approvazione che la modifica delle tabelle millesimali richiedono l’unanimità ,pena la nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto: trattandosi di nullità assoluta essa può essere fatta valere anche successivamente al termine perentorio di trenta giorni previsto per le impugnazioni delle delibere assembleari.
Questa regola ha come conseguenza che spesso in molti condomini vengono applicate tabelle millesimali che non sono legittime in quanto non sono state approvate all’unanimità.
Assai più grave è la circostanza, anch’essa frequente, di tabelle millesimali che non hanno mai avuto alcuna approvazione, neppure a maggioranza, e vengano applicate di fatto, secondo ripartizioni ed attribuzioni elaborate con criteri equitativi dai primi condomini insediati o da amministratori sbrigativi e via via applicate a tutti coloro che si sono trovati ad acquistare o affittare unità immobiliari in quell’edificio.
Anche prima dell’introduzione della nuova disciplina, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non possono avvenire mai per “ facta concludentia” essendo sempre necessaria la forma scritta “ ad substantiam” prevista per il regolamento di condominio, sia che ne costituiscano un allegato, sia che costituiscano un atto separato.
Statuisce la Suprema Corte che “se è vero che le tabelle possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, non è vero che, anche in caso di approvazione delle sole tabelle, non vadano rispettate le norme in tema di forma del regolamento sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto approvativo costituito da delibera dell’assemblea, che debbono rivestire la forma scritta ad substantiam”. (Cass. SS. UU. n. 18477 del 9 agosto 2010; Cass. n. 26042 del 15 ottobre 2019; da ultimo Trib. Torre Annunziata 21/09/2020).
In definitiva è sempre consigliabile chiedere all’amministratore del condominio copia delle tabelle millesimali e la delibera assembleare che ne documenti l’approvazione e ne legittima l’applicazione , con l’avvertenza che l’eventuale c. d. approvazione che sia avvenuta per “ facta concludentia” ( cioè per essere state applicate nel corso degli anni ,fin da quanto il condominio è sorto) è totalmente illegittima e rende le tabelle applicate un atto arbitrario e non dovuti i relativi canoni condominiali nella misura imputata.
Allo stesso modo sono illegittime e la loro applicazione è arbitraria tutte le tabelle millesimali approvate con maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini ( dopo il 2012).
In ogni caso anche per quelle tabelle millesimali approvate a maggioranza qualificata prima del 2012 vale la pena chiedere il verbale dell’assemblea che le ha approvate per verificarne la regolarità.

La garanzia fideiussoria pretesa dalle banche da parte di soggetti spesso totalmente estranei all’attività dell’imprenditore, anche se ad esso legati da vincoli di parentela o semplice amicizia, a garantire finanziamenti da erogare a società commerciali ed imprenditori individuali, ha costituito da sempre una delle più serie fonti di preoccupazioni per le persone che si sono trovati loro malgrado debitori e perseguiti con decreti ingiuntivi ed esecuzioni immobiliari.

Un recente orientamento di numerosi Tribunali, ormai definitivamente consolidato, ha aperto una importante breccia nella fortezza del sistema bancario prospettando efficaci difese per chi si ritrova ad essere debitore per qualche firma di garanzia apposta in un modulo bancario.

E’ stata riconosciuta la nullità dell’intera fideiussione quando essa contiene clausole che riproducono le condizioni generali ex artt. 2 , 6 e 8 previste nello schema negoziale predisposto dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana), censurate dalla Banca d’Italia in relazione all’art. 2 l. n. n. 287/1990 ( c. d. legge antitrust).

I contratti di fideiussione che si mostrino fedeli al richiamato schema contrattuale dovranno essere considerati nulli, essendo caratterizzati da causa illecita, perché contraria a norme imperative.

Infatti  le clausole in esame violano il libero gioco della concorrenza e perciò la nullità delle stesse travolge l’intero contratto di fideiussione, non potendosi consentire di sostituire le clausole nulle con la normativa codicistica, poiché la gravità delle violazioni, rispetto ai superiori valori solidaristici, ben giustifica che sia invece sanzionato l’intero agire dei responsabili di quelle violazioni.

L’inclusione di simili pattuizioni nelle condizioni generali di contratto (unilateralmente predisposte e destinate per loro natura a disciplinare in maniera uniforme quel tipo di rapporti negoziali, cfr.artt. 1341 e 1342 c.c.) contenute in formulari predisposti dalla banca e sottoposte all’adesione generalizzata e spesso inconsapevole dei contraenti induce a concludere che la banca  non avrebbe stipulato il negozio senza tali clausole, perché specificamente funzionali al raggiungimento del proprio obiettivo negoziale.

Ne deriva  la nullità integrale delle fideiussioni e la nullità ha come conseguenza l’estinzione della fideiussione .

Va segnalato che la quasi totalità delle fideiussioni fatte firmare dalle banche dall’anno 2000 almeno fino al 2018 contengono quelle clausole sanzionate dalla Banca d’Italia e pertanto possono essere dichiarate nulle liberando in via definitiva il soggetto garante.                                                   

Avv. Corrado Di Girolamo

Alcune recentissime decisioni di Tribunali e Corti di Appello, applicando principi già enunciati dalla Corte di Cassazione, hanno aperto la strada a nuove difese rispetto allo strapotere delle banche.

Vanno segnalate in particolare le sentenze che recependo una importante pronuncia del Consiglio Europeo  di Giustizia , hanno riconosciuto che  per l’applicabilità del foro del consumatore e più in generale del codice del consumatore è determinante non la natura del contratto, autonomo o accessorio, ma la qualificazione del garante come “consumatore”, secondo il criterio oggettivo stabilito dall’art. 2, lettera b), Direttiva 93/13 e dal decreto legislativo (art. 33.2 lettera u d.lgs. 206/2005).

In altri termini la persona fisica  che abbia rilasciato una fideiussione nell’interesse di una società commerciale sarà qualificato quale consumatore nel  caso in cui abbia agito per scopi estranei alla sua attività professionale, il che si verifica quando non sussistano collegamenti funzionali con la società garantita, che possono individuarsi nel ricoprire la carica di amministratore o di avere una importante  partecipazione al suo capitale sociale.

Questo orientamento riguarda un numero considerevole di casi in cui persone fisiche abbiano rilasciato garanzie personali a favore di società commerciali o imprenditori individuali per garantire finanziamenti da parte di istituti bancari, pur non ricoprendo alcuna carica di amministrazione o partecipazioni societarie rilevanti: nel contesto economico del nostro territorio sono assai frequenti i casi di fideiussioni prestate da genitori, parenti,coniugi, affini a garantire iniziative imprenditoriali di figli, parenti ,coniugi pur non partecipando direttamente o indirettamente all’impresa.

Le ricadute del principio affermato dalle sentenze richiamate sono molto significative sul piano della difesa, sia per l’individuazione del foro competente che diventa il foro del consumatore e dunque di residenza del garante; sia per la possibilità di contestare la validità di numerose clausole del contratto fideiussorio che, valide nell’ambito del rapporto professionale con l’imprenditore, diventano clausole di natura vessatoria e quindi nulle rispetto al consumatore.

Il principio assume particolare rilevanza con riguardo all’art. 1957 c. c. ed alla clausola di deroga , che si rinviene in tutti i contratti di fideiussione bancaria, che consente alla banca di agire anche a distanza di anni nei confronti dell’ignaro fideiussore che magari non ricorda neppure di aver messo quella firma.

L’esclusione della decadenza della banca dalla garanzia prevista dall’art. 1957 c.c.,  quando il garante rivesta la qualità di consumatore, deve necessariamente essere perfezionata nel rispetto delle forme di tutela non più formali ma sostanziali richieste dal Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005), con onere per il professionista di provare che le clausole unilateralmente predisposte siano state oggetto di trattativa individuale ex art. 34, co. 5, non essendo sufficiente la specifica approvazione per iscritto prevista dalla disciplina codicistica (art. 1341 c. 2 cc).

Poiché nella stragrande maggioranza dei casi non vengono osservate dalla banca queste regole imposte dal codice del consumatore, la clausola sarà nulla ed il garante potrà liberarsi dall’obbligo di pagare.

 AVV. CORRADO DI GIROLAMO