COME DIFENDERSI QUANDO LA BANCA CEDE IL TUO CREDITO

Spesso, in caso di mutui, la banca originaria, per via di fusioni, scissioni o cessioni di crediti, scompare lasciando imprese e privati senza un interlocutore.

Tanti hanno ricevuto una lettera precompilata, con la quale una società sconosciuta comunica di essere la nuova titolare del credito relativo al finanziamento. Essa chiede l’immediato e totale pagamento delle rate scadute del finanziamento.

Si tratta di società di recupero crediti a cui le banche preferiscono cedere in blocco crediti di posizioni in sofferenza a fronte di corrispettivi stralciati. In altri casi si tratta di operazioni di pulizia imposte agli istituti di credito, come nel caso di Monte dei Paschi, salvata tramite una scissione.

Essa ha generato una nuova società (AMCO MPS spa) che ha ricevuto tutti i crediti più o meno deteriorati o comunque in sofferenza. A sua volta quest’ultima ha affidato ad altra società di recupero crediti (FIRE spa) le azioni di recupero.

In altri casi ancora di operazioni di fusione per incorporazione tra uno o più istituti bancari.
La situazione del soggetto debitore diventa seriamente delicata quando non vuole o non può adempiere a quella richiesta perentoria, recapitata da un soggetto sconosciuto.

In breve tempo può ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo che è l’inizio di azioni di recupero forzato del credito mediante esecuzione immobiliare.

Alcune decisioni di Tribunali hanno stabilito delle regole che cercano di porre rimedio a questa situazione che espone persone ed imprese a conseguenze molto gravi, .

Per la società successore (a titolo universale o particolare) della parte originaria del rapporto finanziario vige l’obbligo di fornire puntuale prova documentale della propria legittimazione.

Questo deve avvenire con documenti idonei a dimostrare l’incorporazione e l’inclusione del credito oggetto di causa nell’operazione di cessione in blocco; questo principio è importante determinare la negazione della legittimazione ad agire per il recupero al soggetto che si dichiara cessionario nei casi in cui:

  • non vi sia il contratto di cessione (art. 58 testo Unico Bancario);
  • nell’avviso di cessione pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale non siano state individuate le categorie di crediti che permettano di ritenere che il credito azionato sia stato ricompreso nella cessione
  • che nell’elenco dei crediti ceduti non siano stati riportati il nominativo del debitore ceduto o i dati del contratto
    Queste prese di posizioni di giudici di merito aprono margini di difesa ai soggetti che potranno ottenere la definitiva neutralizzazione di ogni pretesa creditoria.

Nella stragrande maggioranza dei casi tutti i contratti e gli avvisi di cessione presentano quelle lacune identificative del credito cui si è fatto cenno.

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Diritto Bancario e dei contratti, News materia legale

Tabelle millesimali del condominio: difendersi da spese non dovute

Le tabelle millesimali del condominio: cosa bisogna sapere per difendersi da ripartizioni di spese non dovute.
Il condominio è divenuto sempre di più una voce di spesa che incide pesantemente sul bilancio delle famiglie

Gli ultimi interventi legislativi, nel tentativo di dare ordine e regole nella vita delle comunità condominiali, hanno introdotto significative innovazioni.

Una di queste novità riguarda l’approvazione e l’applicazione delle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere l’influenza di ogni votante nelle delibere assembleari.

Le fonti normative di riferimento sono

  • l’art. 1118 c.c. (il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene);
  • l’art. 1138 c c. (quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci deve essere formato un regolamento che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese);
  • l’art. 68 disp. att. c. c. ( il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio) e l’art. 69 disp. att. c.c. ( regole per la rettifica e modifica delle tabelle millesimali).

Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio con almeno dieci unità abitative, al contratto di compravendita deve essere allegato il regolamento condominiale.

Questo a sua volta deve essere corredato dalle tabelle millesimali.

Infatti le tabelle millesimali rappresentano un allegato del regolamento.

Il valore dei millesimi non muta con le successive compravendite, ma rimane inalterato, fatti salvi i casi di rettifica o modifica, di cui parleremo.

Può capitare che al momento dell’acquisto non siano ancora state redatte le tabelle che dovranno essere approvate successivamente dall’assemblea e poi allegate al regolamento condominiale.

Chiunque si appresta ad acquistare un appartamento in un palazzo condominiale deve accertarsi che sia allegato il regolamento condominiale corredato dalle tabelle millesimali.

Prima della riforma del 2012 ( L. 220/2012) nel caso che tabelle millesimali non fossero già state allegate al regolamento di origine, esse potevano essere approvate e/o successivamente modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 2° comma cod. civ.

Nel regime introdotto con la novella del 2012 tanto l’approvazione che la modifica delle tabelle millesimali richiedono l’unanimità, pena la nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto: trattandosi di nullità assoluta essa può essere fatta valere anche successivamente al termine perentorio di trenta giorni previsto per le impugnazioni delle delibere assembleari.

Questa regola ha come conseguenza che spesso in molti condomini vengono applicate tabelle millesimali che non sono legittime in quanto non sono state approvate all’unanimità.

Più grave è il caso di tabelle millesimali che non hanno mai avuto alcuna approvazione, neppure a maggioranza, applicate di fatto secondo ripartizioni elaborate con criteri equitativi dai primi condomini insediati

In definitiva è sempre consigliabile chiedere all’amministratore del condominio copia delle tabelle millesimali e la delibera assembleare che ne documenti l’approvazione e ne legittima l’applicazione

Allo stesso modo sono illegittime tutte le tabelle millesimali approvate con maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini ( dopo il 2012).
In ogni caso anche per quelle tabelle millesimali approvate a maggioranza qualificata prima del 2012 vale la pena verificare la regolarità.

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ANNULLAMENTO DELLA FIDEIUSSIONE BANCARIA NULLA

La garanzia fideiussoria pretesa dalle banche da soggetti estranei all’imprenditore ha costituito da sempre una forte preoccupazione per chi ha ricevuto decreti ingiuntivi ed esecuzioni immobiliari.

Un recente orientamento di numerosi Tribunali ha aperto una importante breccia nel sistema bancario prospettando efficaci difese per chi si ritrova ad essere debitore per qualche firma di garanzia apposta in un modulo bancario.

E’ stata riconosciuta la nullità dell’intera fideiussione quando essa contiene clausole che riproducono le condizioni generali ex artt. 2 , 6 e 8 previste nello schema negoziale predisposto dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana), censurate dalla Banca d’Italia in relazione all’art. 2 l. n. n. 287/1990 ( c. d. legge antitrust).

I contratti di fideiussione fedeli al richiamato schema contrattuale dovranno essere considerati nulli, essendo caratterizzati da causa illecita, perché contraria a norme imperative.

Infatti  le clausole in esame violano il libero gioco della concorrenza e perciò la loto nullità comprende l’intero contratto di fideiussione, non essendo possibile sostituire le clausole nulle con la normativa codicistica.

Questo poiché la gravità delle violazioni, rispetto ai superiori valori solidaristici, ben giustifica che sia invece sanzionato l’intero agire dei responsabili di quelle violazioni.

L’inclusione di simili condizioni contrattuali (unilateralmente predisposte e destinate per loro natura a disciplinare in maniera uniforme quel tipo di rapporti negoziali,) contenute in formulari predisposti dalla banca e sottoposte all’adesione generalizzata e spesso inconsapevole dei contraenti induce a concludere che la banca  non avrebbe stipulato il negozio senza tali clausole, perché specificamente funzionali al raggiungimento del proprio obiettivo negoziale.

Ne deriva  la nullità integrale delle fideiussioni e la nullità ha come conseguenza l’estinzione della fideiussione .

Va segnalato che la quasi totalità delle fideiussioni fatte firmare dalle banche dall’anno 2000 almeno fino al 2018 contengono quelle clausole sanzionate dalla Banca d’Italia e pertanto possono essere dichiarate nulle liberando in via definitiva il soggetto garante.                                                   

Avv. Corrado Di Girolamo

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CONSUMATORE E NULLITA’ DELLA FIDEIUSSIONE BANCARIA

Recenti decisioni di Tribunali e Corti di Appello hanno aperto la strada a nuove difese rispetto allo strapotere delle banche.

Vanno ricordate in particolare le sentenze che hanno riconosciuto che per l’applicabilità del codice del consumatore è determinante la qualificazione del garante come “consumatore”.

Chi rilasciato una fideiussione nell’interesse di una società commerciale, sarà considerato “consumatore” solo se ha agito per scopi estranei alla sua attività professionale.

Questo si verifica quando non vi sono collegamenti funzionali con la società garantita, ad esempio la carica di amministratore o una importante partecipazione al suo capitale sociale.

Questo orientamento riguarda un numero considerevole di casi in cui persone fisiche abbiano rilasciato garanzie personali a favore di società commerciali o imprenditori individuali per garantire finanziamenti da parte di istituti bancari, pur non ricoprendo alcuna carica di amministrazione o partecipazioni societarie rilevanti

Sono assai frequenti i casi di fideiussioni prestate da genitori, parenti, coniugi, che garantiscono iniziative imprenditoriali di figli, parenti, coniugi pur non partecipando all’impresa.

Il principio ha particolare importanza in relazione alla clausola di deroga, che consente alla banca di agire anche a distanza di anni nei confronti del fideiussore.

Quando il garante riveste la qualità di consumatore, l’esclusione della decadenza della banca dalla garanzia prevista deve essere perfezionata nel rispetto delle forme di tutela richieste dal Codice del Consumo

Esso prevede l’onere per il professionista di provare che le clausole unilateralmente predisposte siano state oggetto di trattativa individuale ex art. 34, co. 5, non essendo sufficiente la specifica approvazione per iscritto prevista dalla disciplina codicistica (art. 1341 c. 2 cc).

Quando la banca non osserva queste regole imposte dal codice del consumatore, la clausola sarà nulla ed il garante potrà liberarsi dall’obbligo di pagare.

 AVV. CORRADO DI GIROLAMO

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