DECRETO INGIUNTIVO: COME OPPORSI E DIFENDERE I TUOI DIRITTI

Ricevere un decreto ingiuntivo da parte di una banca può essere un’esperienza destabilizzante. Ci si trova improvvisamente davanti a un ordine del giudice che intima di pagare entro termini ristretti, spesso senza avere avuto prima la possibilità di difendersi. Molti pensano che il decreto ingiuntivo sia “la fine della strada”, ma non è così: la legge offre strumenti chiari per opporsi e contestare la pretesa della banca quando non è fondata o quando mancano i presupposti giuridici.

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento con cui il giudice, su richiesta della banca, ingiunge al debitore di pagare una determinata somma di denaro. Viene emesso senza contraddittorio: il giudice si basa esclusivamente sulla documentazione presentata dalla banca (contratti, estratti conto, certificazioni).

Una volta notificato, il debitore ha 40 giorni di tempo per proporre opposizione (a meno che il decreto ingiuntivo non sia stato dichiarato provvisoriamente esecutivo). Esistono molteplici motivi per cui un decreto ingiuntivo bancario può essere contestato.

Tra i più frequenti vi sono: errori nei conteggi ( interessi calcolati in modo scorretto, spese non dovute, anatocismo); Prescrizione del credito (la banca agisce troppo tardi rispetto ai termini previsti dalla legge) ; Clausole nulle o abusive (ad esempio tassi usurari, condizioni contrattuali non trasparenti); Mancanza di documentazione (il credito non è provato in modo adeguato); Cessione del credito non dimostrata (la banca o la società cessionaria non prova di essere legittimata a chiedere il pagamento).

Per opporsi a un decreto ingiuntivo bancario occorre: Rivolgersi immediatamente a un avvocato (i termini sono perentori); Depositare atto di opposizione presso il tribunale competente; Dimostrare con prove concrete i motivi di contestazione. Da quel momento si apre un vero e proprio giudizio ordinario, in cui finalmente anche il debitore ha diritto di parola e può far valere le proprie ragioni.

Se non viene presentata opposizione nei termini, il decreto ingiuntivo diventa titolo esecutivo definitivo. Questo significa che la banca può procedere a: pignoramento dello stipendio o della pensione;  al blocco dei conti correnti; al pignoramento di beni mobili o immobili.

Il supporto legale è fondamentale, infatti spesso capita che i decreti ingiuntivi bancari contengono vizi formali o sostanziali che, se contestati correttamente, portano alla loro revoca o alla forte riduzione della somma richiesta. Il nostro Studio legale, con esperienza pluriennale in diritto bancario, ha ottenuto importanti successi in opposizioni contro banche e società cessionarie, tutelando cittadini e imprese da pretese ingiustificate.

Se hai ricevuto un decreto ingiuntivo dalla banca , il tempo per opporsi è limitato. Contattaci subito: valuteremo il tuo caso, individueremo le possibili eccezioni e difenderemo i tuoi diritti prima che sia troppo tardi.

SEZIONE FAQ – Domande frequenti sul decreto ingiuntivo bancario

  • Quanto tempo ho per oppormi a un decreto ingiuntivo bancario?

Il termine ordinario è di 40 giorni dalla notifica (a meno che il decreto non sia stato dichiarato provvisoriamente esecutivo). Decorso questo periodo senza opposizione, il decreto diventa definitivo e la banca può procedere al pignoramento.

  • Posso oppormi a un decreto ingiuntivo anche se devo dei soldi alla banca?

Sì. L’opposizione non serve solo a negare l’esistenza del debito, ma anche a contestare importi non dovuti, errori nei conteggi, interessi usurari o spese non giustificate. Opporsi può ridurre sensibilmente la somma richiesta.

  • Quali motivi posso sollevare nell’opposizione?

Tra i motivi più frequenti: prescrizione del credito, interessi eccessivi, clausole abusive, assenza di documenti giustificativi, difetto di legittimazione della banca o della società cessionaria.

  • Cosa succede se il mio debito è stato ceduto a una società terza?

La società cessionaria deve dimostrare di essere la reale titolare del credito. In caso contrario, il decreto ingiuntivo può essere contestato e dichiarato invalido.

  • Cosa accade se non mi oppongo al decreto ingiuntivo?

In assenza di opposizione nei termini, il decreto diventa titolo esecutivo definitivo: la banca può pignorare conti correnti, stipendi, pensioni e beni immobili senza ulteriori avvisi.

  • Serve un avvocato per opporsi al decreto ingiuntivo?

Sì. L’assistenza di un avvocato è obbligatoria. Solo un legale specializzato in diritto bancario può predisporre un atto di opposizione solido e tutelare efficacemente i tuoi diritti.

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SOCIETÀ DI RECUPERO CREDITI: COME RICONOSCERE GLI ABUSI E DIFENDERSI CON LA LEGGE

Sempre più spesso, chi ha contratto un mutuo, un prestito o semplicemente un debito verso una banca o una finanziaria, si trova a essere contattato da una società di recupero crediti. Questi soggetti operano su incarico del creditore con l’obiettivo di sollecitare il pagamento.

Nulla di irregolare, se l’attività viene svolta nel rispetto delle regole e con modalità corrette. Purtroppo, però, accade di frequente che i debitori subiscano telefonate incessanti, comunicazioni oppressive o invasioni della propria vita privata. Si tratta di condotte non solo scorrette, ma in certi casi persino contrarie alla legge.

Le società che si occupano di recupero crediti hanno facoltà di inviare lettere o email per ricordare la presenza di un debito; proporre piani di rientro o accordi bonari; di trasmettere al creditore l’esito delle attività di sollecito, affinché valuti un’eventuale azione giudiziale tramite avvocato. Diverso è il caso dei comportamenti aggressivi o scorretti, che possono integrare violazioni dei diritti dei cittadini. In particolare, non è consentito:

  • divulgare informazioni sul debito a soggetti terzi (familiari, vicini o colleghi); molestare il debitore con chiamate ripetute o in orari inadeguati;
  • presentarsi all’improvviso presso l’abitazione o il luogo di lavoro; utilizzare toni minacciosi, offensivi o prospettare conseguenze inesistenti (come il carcere per debiti, che in Italia non è previsto) ovvero ancora inviare documenti che simulano atti giudiziari senza alcun valore legale.

E’ importante sapere che una società di recupero crediti non può, autonomamente, pignorare beni né avviare esecuzioni forzate. Solo un giudice, su richiesta del creditore rappresentato da un avvocato, può autorizzare simili azioni. Chi è vittima di pressioni indebite ha diversi strumenti di tutela. Può chiedere alla società la prova scritta dell’esistenza e della legittimità del credito; può contestare formalmente gli abusi con una diffida ovvero segnalare le condotte scorrette all’AGCM o al Garante della Privacy ovvero ancora, rivolgersi alle autorità di pubblica sicurezza in caso di minacce o molestie.

Molte delle comunicazioni inviate dalle società di recupero crediti hanno come unico scopo quello di generare spingere il debitore a pagare, anche quando la pretesa è infondata o prescritta. Un avvocato specializzato in diritto bancario e tutela del consumatore può verificare la validità del credito, fermare le pratiche abusive e richiedere un risarcimento dei danni subiti. Se anche tu sei in una situazione analoga, rivolgiti a noi, Il nostro Studio è al tuo fianco per difenderti, verificare la legittimità delle richieste e proteggerti da ogni forma di abuso.

Questi soggetti operano su incarico del creditore con l’obiettivo di sollecitare il pagamento. Nulla di irregolare, se l’attività viene svolta nel rispetto delle regole e con modalità corrette. Purtroppo, però, accade di frequente che i debitori subiscano telefonate incessanti, comunicazioni oppressive o invasioni della propria vita privata. Si tratta di condotte non solo scorrette, ma in certi casi persino contrarie alla legge.

In particolare, non è consentito: divulgare informazioni sul debito a soggetti terzi (familiari, vicini o colleghi); molestare il debitore con chiamate ripetute o in orari inadeguati; presentarsi all’improvviso presso l’abitazione o il luogo di lavoro; utilizzare toni minacciosi, offensivi o prospettare conseguenze inesistenti (come il carcere per debiti, che in Italia non è previsto) ovvero ancora inviare documenti che simulano atti giudiziari senza alcun valore legale. E’ importante sapere che una società di recupero crediti non può, autonomamente, pignorare beni né avviare esecuzioni forzate. Solo un giudice, su richiesta del creditore rappresentato da un avvocato, può autorizzare simili azioni.

Chi è vittima di pressioni indebite ha diversi strumenti di tutela.

  • Può chiedere alla società la prova scritta dell’esistenza e della legittimità del credito; può contestare formalmente gli abusi con una diffida ovvero segnalare le condotte scorrette all’AGCM o al Garante della Privacy ovvero ancora, rivolgersi alle autorità di pubblica sicurezza in caso di minacce o molestie.

Molte delle comunicazioni inviate dalle società di recupero crediti hanno come unico scopo quello di generare spingere il debitore a pagare, anche quando la pretesa è infondata o prescritta. Un avvocato specializzato in diritto bancario e tutela del consumatore può verificare la validità del credito, fermare le pratiche abusive e richiedere un risarcimento dei danni subiti.

Se anche tu sei in una situazione analoga, rivolgiti a noi, Il nostro Studio è al tuo fianco per difenderti, verificare la legittimità delle richieste e proteggerti da ogni forma di abuso.

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MUTUO VIENE CEDUTO DALLA BANCA: COME DIFENDERSI E COSA DICE LA CASSAZIONE

Sempre più clienti si rivolgono allo studio legale Di Girolamo e Spanò dopo aver scoperto, spesso all’improvviso, che la propria banca ha ceduto il mutuo a una società terza. Ci si ritrova così a ricevere lettere da soggetti sconosciuti che dichiarano di essere i nuovi titolari del credito.

Ma è davvero così semplice? La risposta è no. Che cosa significa “cessione del mutuo”

La cessione del credito è un’operazione disciplinata dalla legge (art. 58 TUB e legge n. 130/1999) che consente alla banca di trasferire a terzi i mutui e altri finanziamenti. Per il cliente, però, questa operazione può generare confusione: chi è davvero il suo creditore? E soprattutto: quella società ha davvero titolo per pretendere il pagamento?

I diritti del mutuatario

  • Il debitore ceduto ha il diritto di pretendere prove chiare dell’avvenuta cessione.
  • La società cessionaria deve dimostrare che proprio quel mutuo rientra nell’elenco dei crediti ceduti.
  • Non basta un contratto di cessione “in blocco”: servono pubblicazioni ufficiali (Gazzetta Ufficiale) e documenti inequivocabili. In caso contrario, la richiesta di pagamento è priva di fondamento.

La sentenza della Cassazione: una tutela concreta

Con una recente decisione, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’onere della prova spetta al cessionario: solo se dimostra con certezza che il singolo credito è incluso nella cessione può pretendere pagamenti.

Questo principio consente a chi ha ricevuto richieste da nuove società di difendersi efficacemente.

Cosa fare se il tuo mutuo è stato ceduto

  • Non farti prendere dal panico.
  • Verifica attentamente gli atti e gli avvisi ricevuti.
  • Non riconoscere automaticamente la nuova società come tuo creditore.
  • Rivolgiti a un avvocato esperto in diritto bancario per valutare la legittimità della pretesa.

Lo studio Legale Di Girolamo Spanò ha già assistito con successo numerosi clienti in casi analoghi, ottenendo decisioni favorevoli e respingendo richieste illegittime, ottenendo anche la sospensione delle procedure esecutive eventualmente già intraprese dalla Banca. Se hai ricevuto questo tipo di comunicazioni dalla banca o da una società di recupero crediti sul tuo mutuo ceduto, contattaci subito, insieme verificheremo la validità della cessione e ti aiuteremo a far valere i tuoi diritti.

FAQ – Mutuo ceduto dalla banca

  • La banca può cedere il mio mutuo senza il mio consenso?

Sì. La cessione del credito è ammessa senza consenso del mutuatario. Nelle cessioni “in blocco” ex art. 58 TUB la cessione diventa opponibile con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale; spesso il cliente riceve anche una comunicazione informativa.

  • Come verifico se il mio mutuo è stato davvero ceduto e a chi?

Controlla: l’eventuale avviso ricevuto, la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale indicata nell’avviso, i riferimenti al sito o registro richiamati. In caso di dubbi, rivolgiti ad un legale.

  • Devo continuare a pagare le rate? A chi pago?

Le condizioni del mutuo non cambiano con la cessione. Paga solo chi dimostra di essere titolare del credito. Evita sospensioni “fai-da-te”: prima di modificare pagamenti o IBAN consulta un avvocato, per non incorrere in mora o penali.

  • La cessione può modificare tasso, durata o garanzie del mutuo?

No. La cessione non altera tasso, durata, piano di ammortamento né garanzie (es. ipoteca). Eventuali variazioni richiedono un accordo esplicito tra le parti.

  • La società cessionaria deve provare che il mio mutuo è nel pacchetto ceduto?

Sì. In linea con la giurisprudenza di Cassazione, il cessionario ha l’onere di provare che il singolo credito rientra nella cessione. La sola esistenza di un contratto di cessione “in blocco” non basta.

  • Cosa succede se la società non prova la titolarità del credito?

La richiesta è priva di fondamento e può essere respinta in giudizio. Puoi contestare le pretese, chiedere lo stop alle sollecitazioni e, se del caso, domandare il risarcimento per condotte scorrette.

  • Posso fare la surroga del mutuo dopo la cessione?

In linea generale sì: la surroga (trasferimento del mutuo presso altra banca) resta possibile, nel rispetto dei requisiti di legge e delle condizioni contrattuali.

  • La cessione interrompe la prescrizione del debito?

No. La cessione non interrompe la prescrizione: restano fermi termini e decorrenze. Verifica con un legale se il tuo debito sia prescritto o prossima alla prescrizione.

  • Cosa fare se ricevo un decreto ingiuntivo dalla società cessionaria?

Rivolgiti immediatamente a un avvocato: i termini per l’opposizione sono brevi (in generale 40 giorni dalla notifica. È spesso possibile contestare conteggi, clausole e legittimazione del creditore.

  • Se pago per errore alla banca “vecchia” dopo la cessione sono a posto?

Non sempre. Il pagamento può non essere liberatorio se eseguito a chi non è più titolare del credito. In caso di incertezza, chiedi per iscritto la prova della titolarità e confrontati con un legale prima di effettuare pagamenti.

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INCIDENTE STRADALE:COME OTTENERE IL RISARCIMENTO DEI DANNI

In caso incidente stradale è importante seguire le procedure corrette per avere diritto al risarcimento dei danni subiti nel sinistro. In sintesi:

  1. denunciare subito l’incidente alla propria assicurazione
  2. è importante sapere che la procedura non si conclude così: nell’incidente stradale il risarcimento del danno può prevedere diverse tipologie di danno che spesso vengono sottovalutate.

Il danno si suddivide in diverse voci:

  • ll danno patrimoniale: danno da mancato guadagno o lucro cessante. In tale voce di danno rientrano diverse sottocategorie:
    • il rimborso delle spese per la riparazione del veicolo
    • rimborso per tutti i beni danneggiati o distrutti nell’incidente
    • il rimborso relativo alle spese mediche affrontate
    • il danno conseguente alla riduzione della capacità lavorativa
  • Danno biologico, che si divide in permanente o temporaneo e consiste nella riduzione (permanente e/o temporanea) della capacità psico-fisica della persona, anche negli aspetti relazionali, riscontabile con accertamento e valutazione medico – legale. Questa tipologia di danno è indipendente da ogni riferimento alla capacita di produrre reddito, che rientra nella categoria precedente.
  • Il danno morale, inteso l’ingiusta variazione dello stato d’animo del danneggiato ovvero, anche nel patema d’animo o nello stato d’angoscia conseguente l’incidente.

In definitiva quindi la liquidazione del danno conseguente ad un incidente stradale può coinvolgere la lesione di diversi diritti tutelati dall’ordinamento. In questo caso è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore legale che possano valutare l’esistenza e/o la coesistenza delle diverse categorie di danno. Lo studio Di Girolamo e Spanò ha affrontato diversi casi legali, tutelando gli interessi dei soggetti coinvolti e facendo riconoscere le varie categorie di danno.

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PATTO DI RISERVATO DOMINIO: ANNULLAMENTO DEL RILASCIO DEL FONDO AGRICOLO

ISMEA: Istituto di Servizi per il Mercato Agricolo Alimentare

ANNULLAMENTO DEL RILASCIO DEL FONDO AGRICOLO

La vendita con patto di riservato dominio è un contratto che stabilisce l’acquisizione del diritto di proprietà legata al pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti.

La crisi del settore agricolo ha causato molti casi di risoluzione della compravendita con patto di riservato dominio nei confronti di agricoltori che avevano acquistato fondi agricoli da ISMEA.

L‘istituto, ottenuta la sentenza che dichiara la risoluzione,  procede in via di esecuzione per ottenere il rilascio del fondo.

Lo studio Di Girolamo e Spanò ha ottenendo in molti casi l’annullamento dell’azione di rilascio, opponendo ad Ismea la richiesta di pagamento delle migliorie ed addizioni apportate al fondo oltre che la restituzione dei ratei di prezzo versati.

Hai bisogno di consulenza o supporto per questa tipologia di caso? CONTATTACI ORA

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PIGNORAMENTO IMMOBILI BLOCCATO SU DECRETO INGIUNTIVO BANCA

PIGNORAMENTO IMMOBILI BLOCCATO SU DECRETO INGIUNTIVO BANCA

PIGNORAMENTO BLOCCATO INGIUNZIONE BANCA

Il caso sottoposto allo studio sembrava impossibile da risolvere. Il cliente aveva subito l’esecuzione del pignoramento di tutti i suoi immobili per iniziativa di una banca che agiva attraverso un decreto ingiuntivo non opposto. La posizione del cliente tuttavia presentava un profilo che avrebbe potuto consentire di rimettere in discussione il decreto ingiuntivo. Il cliente aveva la posizione di fideiussore della banca e non di debitore principale. Si trattava di una società estranea al debitore, rispetto alla quale non aveva alcuna partecipazione attiva e per cui poteva qualificarsi a tutti gli effetti consumatore.

La Corte di Giustizia Europea ha affermato che qualora il decreto ingiuntivo sia adottato in relazione ad un contratto contenente violazioni del codice del consumo), è possibile, nonostante il decreto ingiuntivo, richiedere l’abusività della clausola del contratto stipulato tra la banca ed il consumatore. L’opposizione ha consentito di far sospendere l’esecuzione e dichiarare la nullità della clausola abusiva; il cliente quindi non ha più alcun obbligo nei confronti della banca (PIGNORAMENTO BLOCCATO INGIUNZIONE BANCA).

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Fideiussione e decadenza contratti bancari

Fideiussione e decadenza contratti bancari, come e perchè:

Spesso i privati devono pagare debiti contratti da società delle quali in passato erano stati soci o amministratori e per le quali avevano firmato a garanzia per linee di credito o finanziamenti.

Abbiamo affrontato con successo alcuni di questi casi, ottenendo, in vari Tribunali, decisioni che hanno dichiarato la nullità della fideiussione. Questo per violazione della normativa antitrust o l’inefficacia della fideiussione; la decadenza è maturata per non aver esercitato le azioni o la richiesta scritta nei confronti del debitore principale entro il termine di legge.

Nel primo caso il contraente ha dovuto accettare uno schema contrattuale riproposto identico nel contenuto da tutte le banche, senza alternativa sul mercato. Tutte le banche infatti hanno concordato quello schema contrattuale, violando così il principio della concorrenza e della tutela del consumatore.

Fideiussione e decadenza contratti bancari

Nel secondo caso in quanto la banca ha violato l’obbligo imposto dalle normativa civilistica di attivare tempestivamente (entro 6 mesi) gli strumenti di recupero del proprio credito nei confronti del debitore.

La soluzione della vicenda passa attraverso la corretta interpretazione delle espressioni usate dalle banche nelle lettere di fideiussioni, nella qualificazione del tipo di garanzia.

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IL CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA

Il convegno, organizzato dalla  Scuola Forense “Avv. G. Marchetti” presso il Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Marsala, diretta dall’Avv. Corrado Di Girolamo, tratterà un’argomento di grande attualità, ovvero l’entrata in vigore del nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza ( D.Lgs. 14/2019).I lavori saranno moderati dall’Avv. Corrado Di Girolamo e focalizzeranno alcuni profili innovativi quali gli indicatori dell’insolvenza, l’importanza del ruolo delle banche nel superamento delle “crisi”  ed il sovra-indebitamento del consumatore

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COME DIFENDERSI QUANDO LA BANCA CEDE IL TUO CREDITO

Spesso, in caso di mutui, la banca originaria, per via di fusioni, scissioni o cessioni di crediti, scompare lasciando imprese e privati senza un interlocutore.

Tanti hanno ricevuto una lettera precompilata, con la quale una società sconosciuta comunica di essere la nuova titolare del credito relativo al finanziamento. Essa chiede l’immediato e totale pagamento delle rate scadute del finanziamento.

Si tratta di società di recupero crediti a cui le banche preferiscono cedere in blocco crediti di posizioni in sofferenza a fronte di corrispettivi stralciati. In altri casi si tratta di operazioni di pulizia imposte agli istituti di credito, come nel caso di Monte dei Paschi, salvata tramite una scissione.

Essa ha generato una nuova società (AMCO MPS spa) che ha ricevuto tutti i crediti più o meno deteriorati o comunque in sofferenza. A sua volta quest’ultima ha affidato ad altra società di recupero crediti (FIRE spa) le azioni di recupero.

In altri casi ancora di operazioni di fusione per incorporazione tra uno o più istituti bancari.
La situazione del soggetto debitore diventa seriamente delicata quando non vuole o non può adempiere a quella richiesta perentoria, recapitata da un soggetto sconosciuto.

In breve tempo può ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo che è l’inizio di azioni di recupero forzato del credito mediante esecuzione immobiliare.

Alcune decisioni di Tribunali hanno stabilito delle regole che cercano di porre rimedio a questa situazione che espone persone ed imprese a conseguenze molto gravi, .

Per la società successore (a titolo universale o particolare) della parte originaria del rapporto finanziario vige l’obbligo di fornire puntuale prova documentale della propria legittimazione.

Questo deve avvenire con documenti idonei a dimostrare l’incorporazione e l’inclusione del credito oggetto di causa nell’operazione di cessione in blocco; questo principio è importante determinare la negazione della legittimazione ad agire per il recupero al soggetto che si dichiara cessionario nei casi in cui:

  • non vi sia il contratto di cessione (art. 58 testo Unico Bancario);
  • nell’avviso di cessione pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale non siano state individuate le categorie di crediti che permettano di ritenere che il credito azionato sia stato ricompreso nella cessione
  • che nell’elenco dei crediti ceduti non siano stati riportati il nominativo del debitore ceduto o i dati del contratto
    Queste prese di posizioni di giudici di merito aprono margini di difesa ai soggetti che potranno ottenere la definitiva neutralizzazione di ogni pretesa creditoria.

Nella stragrande maggioranza dei casi tutti i contratti e gli avvisi di cessione presentano quelle lacune identificative del credito cui si è fatto cenno.

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Tabelle millesimali del condominio: difendersi da spese non dovute

Le tabelle millesimali del condominio: cosa bisogna sapere per difendersi da ripartizioni di spese non dovute.
Il condominio è divenuto sempre di più una voce di spesa che incide pesantemente sul bilancio delle famiglie

Gli ultimi interventi legislativi, nel tentativo di dare ordine e regole nella vita delle comunità condominiali, hanno introdotto significative innovazioni.

Una di queste novità riguarda l’approvazione e l’applicazione delle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere l’influenza di ogni votante nelle delibere assembleari.

Le fonti normative di riferimento sono

  • l’art. 1118 c.c. (il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene);
  • l’art. 1138 c c. (quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci deve essere formato un regolamento che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese);
  • l’art. 68 disp. att. c. c. ( il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio) e l’art. 69 disp. att. c.c. ( regole per la rettifica e modifica delle tabelle millesimali).

Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio con almeno dieci unità abitative, al contratto di compravendita deve essere allegato il regolamento condominiale.

Questo a sua volta deve essere corredato dalle tabelle millesimali.

Infatti le tabelle millesimali rappresentano un allegato del regolamento.

Il valore dei millesimi non muta con le successive compravendite, ma rimane inalterato, fatti salvi i casi di rettifica o modifica, di cui parleremo.

Può capitare che al momento dell’acquisto non siano ancora state redatte le tabelle che dovranno essere approvate successivamente dall’assemblea e poi allegate al regolamento condominiale.

Chiunque si appresta ad acquistare un appartamento in un palazzo condominiale deve accertarsi che sia allegato il regolamento condominiale corredato dalle tabelle millesimali.

Prima della riforma del 2012 ( L. 220/2012) nel caso che tabelle millesimali non fossero già state allegate al regolamento di origine, esse potevano essere approvate e/o successivamente modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 2° comma cod. civ.

Nel regime introdotto con la novella del 2012 tanto l’approvazione che la modifica delle tabelle millesimali richiedono l’unanimità, pena la nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto: trattandosi di nullità assoluta essa può essere fatta valere anche successivamente al termine perentorio di trenta giorni previsto per le impugnazioni delle delibere assembleari.

Questa regola ha come conseguenza che spesso in molti condomini vengono applicate tabelle millesimali che non sono legittime in quanto non sono state approvate all’unanimità.

Più grave è il caso di tabelle millesimali che non hanno mai avuto alcuna approvazione, neppure a maggioranza, applicate di fatto secondo ripartizioni elaborate con criteri equitativi dai primi condomini insediati

In definitiva è sempre consigliabile chiedere all’amministratore del condominio copia delle tabelle millesimali e la delibera assembleare che ne documenti l’approvazione e ne legittima l’applicazione

Allo stesso modo sono illegittime tutte le tabelle millesimali approvate con maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini ( dopo il 2012).
In ogni caso anche per quelle tabelle millesimali approvate a maggioranza qualificata prima del 2012 vale la pena verificare la regolarità.

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