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COME DIFENDERSI QUANDO LA BANCA CEDE IL TUO CREDITO

Spesso, in caso di mutui, la banca originaria, per via di fusioni, scissioni o cessioni di crediti, scompare lasciando imprese e privati senza un interlocutore.

Tanti hanno ricevuto una lettera precompilata, con la quale una società sconosciuta comunica di essere la nuova titolare del credito relativo al finanziamento. Essa chiede l’immediato e totale pagamento delle rate scadute del finanziamento.

Si tratta di società di recupero crediti a cui le banche preferiscono cedere in blocco crediti di posizioni in sofferenza a fronte di corrispettivi stralciati. In altri casi si tratta di operazioni di pulizia imposte agli istituti di credito, come nel caso di Monte dei Paschi, salvata tramite una scissione.

Essa ha generato una nuova società (AMCO MPS spa) che ha ricevuto tutti i crediti più o meno deteriorati o comunque in sofferenza. A sua volta quest’ultima ha affidato ad altra società di recupero crediti (FIRE spa) le azioni di recupero.

In altri casi ancora di operazioni di fusione per incorporazione tra uno o più istituti bancari.
La situazione del soggetto debitore diventa seriamente delicata quando non vuole o non può adempiere a quella richiesta perentoria, recapitata da un soggetto sconosciuto.

In breve tempo può ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo che è l’inizio di azioni di recupero forzato del credito mediante esecuzione immobiliare.

Alcune decisioni di Tribunali hanno stabilito delle regole che cercano di porre rimedio a questa situazione che espone persone ed imprese a conseguenze molto gravi, .

Per la società successore (a titolo universale o particolare) della parte originaria del rapporto finanziario vige l’obbligo di fornire puntuale prova documentale della propria legittimazione.

Questo deve avvenire con documenti idonei a dimostrare l’incorporazione e l’inclusione del credito oggetto di causa nell’operazione di cessione in blocco; questo principio è importante determinare la negazione della legittimazione ad agire per il recupero al soggetto che si dichiara cessionario nei casi in cui:

non vi sia il contratto di cessione (art. 58 testo Unico Bancario);
nell’avviso di cessione pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale non siano state individuate le categorie di crediti che permettano di ritenere che il credito azionato sia stato ricompreso nella cessione
che nell’elenco dei crediti ceduti non siano stati riportati il nominativo del debitore ceduto o i dati del contratto
Queste prese di posizioni di giudici di merito aprono margini di difesa ai soggetti che potranno ottenere la definitiva neutralizzazione di ogni pretesa creditoria.

Nella stragrande maggioranza dei casi tutti i contratti e gli avvisi di cessione presentano quelle lacune identificative del credito cui si è fatto cenno.

Diritto Bancario e dei contratti, News materia legale

Tabelle millesimali del condominio: difendersi da spese non dovute

Le tabelle millesimali del condominio: cosa bisogna sapere per difendersi da ripartizioni di spese non dovute.
Il condominio è divenuto sempre di più una voce di spesa che incide pesantemente sul bilancio delle famiglie

Gli ultimi interventi legislativi, nel tentativo di dare ordine e regole nella vita delle comunità condominiali, hanno introdotto significative innovazioni.

Una di queste novità riguarda l’approvazione e l’applicazione delle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere l’influenza di ogni votante nelle delibere assembleari.

Le fonti normative di riferimento sono

l’art. 1118 c.c. (il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene);
l’art. 1138 c c. (quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci deve essere formato un regolamento che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese);
l’art. 68 disp. att. c. c. ( il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio) e l’art. 69 disp. att. c.c. ( regole per la rettifica e modifica delle tabelle millesimali).

Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio con almeno dieci unità abitative, al contratto di compravendita deve essere allegato il regolamento condominiale.

Questo a sua volta deve essere corredato dalle tabelle millesimali.

Infatti le tabelle millesimali rappresentano un allegato del regolamento.

Il valore dei millesimi non muta con le successive compravendite, ma rimane inalterato, fatti salvi i casi di rettifica o modifica, di cui parleremo.

Può capitare che al momento dell’acquisto non siano ancora state redatte le tabelle che dovranno essere approvate successivamente dall’assemblea e poi allegate al regolamento condominiale.

Chiunque si appresta ad acquistare un appartamento in un palazzo condominiale deve accertarsi che sia allegato il regolamento condominiale corredato dalle tabelle millesimali.

Prima della riforma del 2012 ( L. 220/2012) nel caso che tabelle millesimali non fossero già state allegate al regolamento di origine, esse potevano essere approvate e/o successivamente modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 2° comma cod. civ.

Nel regime introdotto con la novella del 2012 tanto l’approvazione che la modifica delle tabelle millesimali richiedono l’unanimità, pena la nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto: trattandosi di nullità assoluta essa può essere fatta valere anche successivamente al termine perentorio di trenta giorni previsto per le impugnazioni delle delibere assembleari.

Questa regola ha come conseguenza che spesso in molti condomini vengono applicate tabelle millesimali che non sono legittime in quanto non sono state approvate all’unanimità.

Più grave è il caso di tabelle millesimali che non hanno mai avuto alcuna approvazione, neppure a maggioranza, applicate di fatto secondo ripartizioni elaborate con criteri equitativi dai primi condomini insediati

In definitiva è sempre consigliabile chiedere all’amministratore del condominio copia delle tabelle millesimali e la delibera assembleare che ne documenti l’approvazione e ne legittima l’applicazione

Allo stesso modo sono illegittime tutte le tabelle millesimali approvate con maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini ( dopo il 2012).
In ogni caso anche per quelle tabelle millesimali approvate a maggioranza qualificata prima del 2012 vale la pena verificare la regolarità.

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